Mua chung cư nếu nạp “tiền đất” là phi thị trường?

Mua căn hộ phải nộp “tiền đất” là phi thị trường?

Trong bối cảnh phân khúc BDS chưa có nhiều khởi sắc đáng kể, thông tin từ ngày 1/8 người quan tâm chung cư phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) theo lăm le tại Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã khiến phân khúc này phủ thêm lớp băn khoăn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng dự định này “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”…

Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, nêu rõ: Đối với sản phẩm thi công là nhà mặt phố cao tầng, nhà chung cư, nhà mặt phố có mục tiêu sử dụng hỗn tạp thì tiền SDĐ được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân dịp (x) với qui mô nhà mặt phố của từng đối tượng sử dụng như sau: Hệ số phân bổ được xác định bằng mật độ giữa quy mô đất xây dựng nhà và qui mô nhà của các đối tượng sử dụng bat dong san hung thinh bat dong san hung thinh.

Trường hợp nhà mặt phố có tầng hầm thì 50% qui mô tầng hầm được cộng vào diện tích nhà phố của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Trường hợp tổng diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc có được chung của các đối tượng nhà ở trong tòa nhà phố thì quy mô các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của CĐT thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền SDĐ cho đối tượng là chủ đầu tư.

Không lẽ vì cái “sổ đỏ”?

Một trong những lý do khiến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cho Nhà nước – vốn đang được chủ đầu tư dự án bất động sản thi hành - đột nhiên được “bổ đầu” người quan tâm nhà, người tiêu dùng là những năm vừa qua, do tiền SDĐ quá lớn nên nhiều CDT không có tiền nộp dẫn đến tình trạng đề án chậm triển khai.

Thậm chí, ngay cả đối với những đề án đã hoàn thành, do CĐT không nộp tiền SDĐ nên các hộ dân không được cấp sổ đỏ. Vì vậy, khi chuyển trách nhiệm trả tiền SDĐ từ CĐT sang cư dân sẽ làm giảm gánh nặng số tiền cho chủ đầu tư. Điều đó đồng nghĩa với việc lăm le này cũng góp phần tháo gỡ trở ngại trong việc cấp “sổ đỏ”.

Phải nhìn nhận rõ ràng rằng, trong giá giao dịch mà các CĐT giao dịch cho bạn nhà, mua đất bao giờ cũng có thành phần tiền SDĐ. Điều đó có nghĩa người mua nhà luôn là người cuối cùng nếu mà khoản tiền này, dù nó được gọi tên là gì. Hơn nữa, việc bạn sở hữu cấp “sổ đỏ” hay không lại không chỉ tùy thuộc vào việc nộp tiền SDĐ, mà còn căn cứ trên việc thực hiện quy hoạch, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phân tích chất lượng công trình…

Ở giác độ chủ dự án, ông Nguyễn Văn Đực (Cty Bất động sản Đất Lành, TP.Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, ấn định về phân bổ tiền SDĐ nói trên chỉ gây phiền hà, phức tạp thêm cho chủ đầu tư, bởi chủ đầu tư tự biết tính tiền SDĐ sao cho hợp lý với từng dự án, từng tọa lạc chứ chẳng thể áp dụng theo dự định một cách cứng nhắc.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho hay, cách hướng dẫn như trên tạo nên hiện trạng không công bình bởi trong đề án có nhiều loại nhà chung cư khác nhau với diện tích sử dụng khác nhau, tầng cao khác nhau, nên từ trước đến nay CDT tính trong giá mua bán cũng linh động và phù hợp hơn.

Tại sao phải gỡ cho chủ đầu tư yếu kém?

“Nếu cho rằng tấp tễnh này tháo gỡ cho chủ đầu tư đang có điều kiện số tiền thời hạn hẹp để có xác xuất triển khai tiếp dự án thì việc trước tiên để Nhà nước đảm bảo thu tiền SDĐ là sau khi bán đấu giá phải thu đủ tiền SDĐ trước khi cấp phép thi công dựng, coi việc có đủ tiền nộp tiền SDĐ là một trong những hoàn cảnh về tài chính của chủ đầu tư” – ông Hoàng Thịnh, chuyên gia thi công nhận định. Theo ông Thịnh, tiền tài CDT khi làm đề án cốt yếu chi vào tiền SDĐ và tiền xây dựng dựng, giờ, nếu tiền đất không mất nữa, tiền thi công thu của người tham quan ứng trước thì cần gì phải quy định về điều kiện tài chính đối với công ty xây dựng, mua bán bất động sản?

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng biểu thị sự không đồng tình với ấn định này của Thông tư vì cho rằng “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”. Theo ông Liêm, việc không thu tiền SDĐ từ chủ đầu tư nữa mà lại phân bổ vào từng nhà chung cư thì sẽ gây thất thoát tiền SDĐ cho Nhà nước, bởi “Nhà nước chỉ thu được tiền khi chung cư được chuyển nhượng cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người mua thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền SDĐ?”.

Từ sự trải nghiệm nhiều năm quản lý ngành thi công dựng, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, Thông tư 76 đã quá tây vị chủ đầu tư. “Trước đây có rất nhiều CDT đã “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản bằng cách xin bằng được một tổng diện tích đất, tiến hành đền bù và trả tiền SDĐ rồi sau đó vẽ dự án bất động sản là có thể bán lấy tiền. Kiểu làm việc chộp giật đó để lại hệ quả là phân khúc nhà đất bê bối mà hiện nay đang phải loay hoay tìm cách giải quyết” – ông Liêm nhận định.

Thông tư “vênh” luật

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 76/2014/TT-BTC có những nội dung đi ngược lại Luật Đất đai 2013 vừa được Quốc hội phê duyệt và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Theo đó, Nhà nước phải bắt đầu thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, sau đó đem đấu giá cho các chủ đầu tư. Ông Võ khẳng định: Nếu CDT muốn có đất làm dự án phải bắt buộc phê duyệt bán đấu giá thì chẳng thể không nộp tiền SDĐ được.

Không có chuyện người dân vừa trả tiền mua nhà mặt phố vừa tự đi nộp tiền SDĐ Chia sẻ với báo giới về dư luận chung quanh tấp tễnh cư dân nhà phải tự nộp tiền SDĐ từ ngày 1/8, ông Trần Đức Thắng - Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng định, theo dự định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì Nhà nước sẽ thu tiền túc trực tiếp từ người được Nhà nước giao đất, không có việc người quan tâm nhà mặt phố phải tự đóng tiền SDĐ cho Nhà nước.

Theo ông Thắng, nội dung của ấn định tại Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC không phải là một nội dung mới, mà đã được dự định tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP và Thông tư 93/2010/TT-BTC. Cụ thể, quy định này tiến hành đối với phần tổng diện tích của Nhà nước tại dự án bất động sản nhà chung cư khi mà Nhà nước thực hiện công năng quản lý nhà nước đối với phần diện tích đó hoặc giao dịch bán phần tổng diện tích đó cho người dân ban chung cu vov me tri gia re.

Bách Nguyễn - Lê Linh

pháp luật việt nam

Sắp giàu những thay đổi quan tiền trọng biếu đùm 30,000 tỷ

Sắp có những thay đổi quan trọng cho gói 30,000 tỷ

Chia sẻ tại buổi hội thoại túc trực tiếp “Triển lãm BDS 2014 chuyển nhượng nhà – đất trên dưới 1 tỷ đồng”, ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục quản lý nhà phố và thị trường bất động sản cho biết sắp tới sẽ có vô vàn biện pháp để tháo gỡ cho gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng.

* Thị trường BDS Việt Nam đang ở đâu?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục quản lý nhà phố và thị trường bất động sản mua bán chung cư hà nội giá rẻ mua bán nhà đất thổ cư hà nội.

Kết quả gói hỗ trợ tín dụng 30,000 tỷ đồng cho nhà phố ở xã hội, tính đến 30/06/2014, đã cam kết giải ngân 4,300 tỷ đồng. Ông Hà cho biết đây cũng là con số tăng trưởng ấn tượng vì tính đến cuối năm 2013 thì con số cam kết rất khiêm tốn.

Tuy nhiên ông Hà cũng cho rằng tốc độ chung của gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng vẫn còn chưa được đẩy nhanh. Trên cơ sở đó,sắp tới gói trợ giúp này sẽ có một số đổi thay tận tâm quan trọng.

Thứ nhất, Chính phủ đã mong muốn cho phép kéo dài thời điểm vay vốn gói hỗ trợtừ 10 lên 15 năm.

Thứ hai, khách hàng nhà đượcthế chấp chính căn hộ trong mai sau (đã có trong thông suốt tư liên tịch 01).

Thứ ba, gỡ bỏ dự định về qui mô và giá giao dịch trong hoàn cảnh vay gói trợ giúp tín dụng, tức là chỉ cầnhợp đồng mua nhà mặt phố có giá trị dưới 1.05 tỷ đồng thì sẽ được vay gói 30,000 tỷ đồng.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ địnhthêm các ngân hàng thương nghiệp cổ phần khác tham dự vào vốn vay gói 30,000 tỷ đồng này để tạo sự cạnh tranh trên thị trường.

Cuối cùng, các đối tượng vay (cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, những người có thiếu thốn về nhà phố ở…) nếu đã có đất ở phù hợp quy hoạch, được cấp phép thi công thì cũng đượcvay trong gói 30,000 tỷ đồng để tự thi công nhà ở cho mình.

Bên cạnh đó,Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà mặt phố nước cũng phải xây dựng một cơ chế tín dụng vốn vay như gói 30,000 tỷ đồng nhưng gói đó phải ổn thỏa lâu dài, ông Hà cho biết. Như trong Nghị định 188, tất thảy các tổ chức tín dụng phải dành 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng trở ngại về nhà phố ở vay mua nhà phố với lãi suất hợp lý và thời thời hạn vay đủ dài.

Ngoài ra,Bộ Tài chính cũng đang có xem xét về thuế để trình Chính phủ nhằm tháo gỡ thiếu thốn về thuế (kể cả chậm tiền sử dụng đất) cho doanh nghiệp, ông Hà chia sẻ thêm.

Cũng vị trí trong định hướng giải quyết gặp khó cho phân khúc bất động sản (BĐS), ông Hà cho biết đối tượngngười ngoại quốc mua nhà tại Việt Nam sẽ được mở rộng điều kiện hơn. Theo đó, không chỉ dừng lại ở việc mua nhà chung cư, người ngoại quốc cũng được mua nhà phố biệt thự, nhà phố liền kề trong khu vực phát triển đề án (không ở gần nằm chiến lược, ảnh hưởng an ninh quốc phòng).

Luật kinh doanh BDS cũng đã mở rộng hoàn cảnh hơn với nhà đầu tư nước ngoài. Các tổ chức, cá nhân chủ nghĩa ngoại quốc sẽ được thuê các đề án để cải tạo sau đó cho thuê lại và được nhận chuyển nhượng đề án một phần hay hết thảy dự án.

Giá nhà mặt phố có dấu hiệu tăng nhẹ

Về tình thế phân khúc BDS 6 tháng đầu năm 2014, ông Hà cho biết đã có những bước biến chuyển tích cực. Biểu hiện cụ thể là giá nhà mặt phố không những không giảm nữa mà có dấu hiệu tăng nhẹ, đó là chưa kể tình hình chênh lệch giá (mua khó nên phải thêm tiền) xuất hiện ở một số dự án tại Hà Nội.

Khối lượng mua bán sơ cấp (không bao gồm các giao dịch nhỏ lẻ trong dân) tăng gấp đôi so cùng kỳ tại Hà Nội. Riêng tại TPHCM thì chủ yếu tăng chuyển nhượng ở phân khúc đất nền, nhà thấp tầng.

Về tình cảnh tồn kho BĐS cũng đã có xu hướng giảm. Tại thời điểm 20/06 thì giá thành hàng tồn kho cả nước còn 83,000 tỷ đồng, giảm 35% (Hà Nội giảm 36%, TPHCM giảm 45%) so với thời điểm đầu quý 1/2013.

Dư nợ tín dụng tính đến 30/04 của đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 277,000 tỷ đồng, tăng 5.8% so với thời điểm 31/12/2013. Ông Hà cho biết tỷ lệ tăng trưởng bất động sản cao hơn mật độ tăng trưởng chung của toàn ngành mua ban biet thu lien ke gia re.

Sanh Tín ghi

Xử lý dãy xê ri chấm nóng đất đai, bất rượu cồn sản

Xử lý vô số điểm nóng đất đai, nhà đất

Hàng loạt vi phạm, mắc mứu tại các đề án BDS vừa được HĐND thành thị phát hiện và kiến nghị xử lý ban biet thu duong ven ho tay. Tại các huyện Ba Vì, Gia Lâm, Sóc Sơn, Mê Linh, HĐND thành phố phát hiện nhiều vi phạm về quản lý đất đai…

Chậm cấp sổ đỏ, xây dựng hạ tầng xã hội

Sở TN&MT Hà Nội cho biết, qua kiểm tra, rà soát, hiện có 352/859 dự án bất động sản nhà mặt phố nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục tiêu sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm bán biệt thự cầu giấy giá rẻ.

Đoàn Giám trung thành của HĐND đô thị phát hiện, khu dân cư Bắc quốc lộ 32 chưa được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, nhưng chủ đầu tư đã tự điều chỉnh xây dựng.

Hiện còn tới 175/410 đề án nhà mặt phố ở thương nghiệp trên địa bàn chưa giải phóng mặt bằng hoặc còn vướng về phóng thích mặt bằng, trong đó có dự án Nhà ở thương nghiệp khu đô thị Xuân Phương, khu dân cư Bắc quốc lộ 32, khu dân cư Văn Phú, Việt Hưng.

Qua giám sát túc trực tiếp tại các khu đô thị, đoàn giám sát phát kiến mật độ hộ, cá nhân dịp chủ nghĩa được cấp giấy thị thực quyền thường dùng đất, quyền có được nhà phố rất thấp.

Tại khu dân cư Bắc quốc lộ 32, đã giao kèo 551 căn hộ, nhưng vẫn chưa có hồ sơ cấp sổ đỏ; khu đô thị Văn Phú mới chỉ cấp được 200/2.578 trường hợp; khu đô thị Đặng Xá I đã bàn giao 200 nhà mặt phố ở thấp tầng và 1.000 nhà chung cư căn hộ từ năm 2010 được đưa vào sử dụng, nhưng đến nay vẫn chưa cấp sổ đỏ.

Từ năm 2011, Sở TNMT rà 32 ô đất thuộc 9 đề án với qui mô 152.793 m2 đất phải giao kèo cho thành phố, nhưng đến nay vẫn không rõ đã thi hành cụ thể như thế nào.

Tình trạng “quên” hạ tầng xã hội vẫn diễn ra. Trường THCS tại khu đô thị Bắc quốc lộ 32 vẫn chưa được tiến hành sau 1 năm có kết luận giám sát của HĐND thành phố.

Tại khu dân cư Đặng Xá I, trường THCS vẫn chưa biết đến khi nào mới được xây dựng, mặc dù đã có điều khiển của chỉ huy UBND thành phố. Tại khu đô thị Văn Phú, trạm y tế, phòng nhà giam đa khoa vẫn chưa được đầu tư. Sở TN&MT cho hay, nhiều CĐT đã bỏ mặc lợi quyền của người dân khi không kết hợp để làm các thủ thô lỗ cấp sổ đỏ.

Xử lý vi phạm trong quản lý, thường dùng đất

Tại xã Tân Dân, huyện Sóc Sơn, 10 ki ốt xây dựng trái phép tại khu Đồng Non ven quốc lộ 2 cũ có quy mô lên tới 457 m2 thuộc quỹ đất công ích. HĐND thành phố khẳng định, việc xã Tân Dân ký hợp đồng cho 10 hộ dân thuê đất như trên là vi phạm quy định của Luật Đất đai. Việc xử lý vi phạm trật tự xây dựng của xã, huyện chậm, kéo dài.

HĐND đô thị kiến nghị UBND huyện Sóc Sơn phải điều khiển xã Tân Dân hủy bỏ giao kèo thuê thầu không đúng quy định, tổ chức cưỡng chế phá dỡ các ki ốt vi phạm, khôi phục nguyên trạng đất đai.

Đối với vi phạm tại xã Phú Cường huyện Ba Vì, HĐND đô thị cho rằng, vi phạm trong quản lý, thường dùng đất tại xã Phú Cường kéo dài, gây tức tối trong nhân dân.

Đoàn giám trung thành yêu cầu UBND huyện Ba Vì lãnh đạo xã Vân Hòa trình bày biện pháp xử lý hơn 4 ha đất nông nghiệp và 3,2 ha đất trang trại đã thu hồi theo quy định.

Trước đó, tháng 3, UBND đô thị đề nghị UBND huyện Ba Vì làm rõ bổn phận tập thể, cá nhân đối với sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại Vân Hòa. Về vi phạm tại xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, HĐND thành thị kiến nghị coi xét trách nhiệm của các phòng TCKH, GD&ĐT, Quản lý đô thị do thiếu kiểm tra dẫn đến tư vấn cho UBND huyện Gia Lâm chấp nhận chủ trương đầu tư xây dựng không đúng quy định.

Sự việc bắt nguồn từ sự thiếu trung thực của Trường THCS Ninh Hiệp khi cho Cty Đại Hùng Phát thường dùng đất của nhà mặt phố trường đầu tư xây dựng ki ốt cho thuê, mua bán nhưng lại thưa UBND xã và UBND huyện là đầu tư cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở nhà mặt phố cấp 4 để làm kho, văn phòng phẩm phục vụ hoạt động của nhà mặt phố trường.

Tại huyện Mê Linh, Đoàn giám sát xác định, trong các năm 2004, 2005, 2006, làm việc quản lý, thường dùng đất cát của UBND xã Vạn Yên phát sinh dấu hiệu vi phạm trong cấp, bán đất và giao thầu, đấu thầu đất đai bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Địa phương đã giao đất trái thẩm quyền cho 326 hộ/141.397 m2 đất…

Minh Tuấn

tiền phong

Văn phòng tặng thuê ở Hà Nội hãy trên dà giảm giá

Văn phòng cho thuê ở Hà Nội vẫn trên đà ưu đãi

Thị trường văn phòng Hà Nội trong quý 2/2014 vừa qua đã ghi nhận một tòa nhà mặt phố văn phòng mới đi vào hoạt động, cung ứng thêm cho phân khúc khoảng 34.500 m² diện tích văn phòng mua ban biet thu lien ke gia re.

Theo khảo sát của CBRE, giá chào thuê trung bình tiếp thô lỗ giảm, đạt 21,8 USD/ m²/tháng mua bán chung cư hà nội giá rẻ. Hạng A ghi nhận mức giảm 3,2% so với quý trước, trong khi Hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ 0,4%.

So với cùng kỳ năm trước, các tòa nhà phố hạng B ghi nhận những dấu hiệu đắc địa hơn, với mức tăng giá dao động 1,6% so với mức giảm 6,2% của thứ bậc A. Giá chào thuê nhàng nhàng của các tòa nhà phố thứ bậc A đạt 30,4 USD/m²/tháng và 18,4 USD/m²/tháng đối với các tòa hạng B.

Tỷ lệ lấp đầy tại cả thứ bậc A và thứ hạng B đều giảm so với quý trước, chủ yếu do tòa nhà phố EVN mới tham gia vào thị trường. Đây là tòa nhà văn phòng mới có nằm gần khu trung tâm. Tỷ lệ trống của các tòa văn phòng thứ tự A trong quý 2 là 23,1%, còn tại các tòa bậc B là 34%.

Có thể thấy, giá thuê hợp lý và các biệt đãi từ CDT là nhân tố đôn đốc các khách thuê chuyển từ văn phòng tại các biệt thự sang các cao tù và văn phòng chuyên nghiệp. Một số dự án bất động sản tiếp thô lỗ trì hoa tai ngày hoàn tất khiến phân khúc văn phòng giảm tải sức ép, nhưng nhìn chung cung vẫn vượt cầu.

Trong thời khắc tới, các đề án tại địa điểm tại phía tây Hà Nội tiếp thô lỗ chịu sức ép giá thuê giảm do nguồn cung hiện nay và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào. Giá chào thuê nhàng nhàng tiên liệu sẽ tiếp tục giảm trong khi tỷ lệ trống sẽ tiếp thô tục tăng khi có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Các tòa văn phòng thứ tự A tại địa điểm tại trọng tâm sẽ đạt phân khối thuê tốt hơn do khách thuê không thật sự có nhiều lựa chọn tại thị trường này ban chung cu nam trung yen gia re. Tuy nhiên, các tòa nhà phố văn phòng cũ cần phải được nâng cấp tu bổ kịp thời để có thể tranh giành với những dự án văn phòng mới ra nhập thị trường.

Lan Hương

hà nội mới