Trong bối cảnh phân khúc BDS chưa có nhiều khởi sắc đáng kể, thông tin từ ngày 1/8 người quan tâm chung cư phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) theo lăm le tại Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã khiến phân khúc này phủ thêm lớp băn khoăn.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng dự định này “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”…
Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, nêu rõ: Đối với sản phẩm thi công là nhà mặt phố cao tầng, nhà chung cư, nhà mặt phố có mục tiêu sử dụng hỗn tạp thì tiền SDĐ được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân dịp (x) với qui mô nhà mặt phố của từng đối tượng sử dụng như sau: Hệ số phân bổ được xác định bằng mật độ giữa quy mô đất xây dựng nhà và qui mô nhà của các đối tượng sử dụng bat dong san hung thinh bat dong san hung thinh.
Trường hợp nhà mặt phố có tầng hầm thì 50% qui mô tầng hầm được cộng vào diện tích nhà phố của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.
Trường hợp tổng diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc có được chung của các đối tượng nhà ở trong tòa nhà phố thì quy mô các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.
Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của CĐT thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền SDĐ cho đối tượng là chủ đầu tư.
Không lẽ vì cái “sổ đỏ”?
Một trong những lý do khiến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cho Nhà nước – vốn đang được chủ đầu tư dự án bất động sản thi hành - đột nhiên được “bổ đầu” người quan tâm nhà, người tiêu dùng là những năm vừa qua, do tiền SDĐ quá lớn nên nhiều CDT không có tiền nộp dẫn đến tình trạng đề án chậm triển khai.
Thậm chí, ngay cả đối với những đề án đã hoàn thành, do CĐT không nộp tiền SDĐ nên các hộ dân không được cấp sổ đỏ. Vì vậy, khi chuyển trách nhiệm trả tiền SDĐ từ CĐT sang cư dân sẽ làm giảm gánh nặng số tiền cho chủ đầu tư. Điều đó đồng nghĩa với việc lăm le này cũng góp phần tháo gỡ trở ngại trong việc cấp “sổ đỏ”.
Phải nhìn nhận rõ ràng rằng, trong giá giao dịch mà các CĐT giao dịch cho bạn nhà, mua đất bao giờ cũng có thành phần tiền SDĐ. Điều đó có nghĩa người mua nhà luôn là người cuối cùng nếu mà khoản tiền này, dù nó được gọi tên là gì. Hơn nữa, việc bạn sở hữu cấp “sổ đỏ” hay không lại không chỉ tùy thuộc vào việc nộp tiền SDĐ, mà còn căn cứ trên việc thực hiện quy hoạch, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phân tích chất lượng công trình…
Ở giác độ chủ dự án, ông Nguyễn Văn Đực (Cty Bất động sản Đất Lành, TP.Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, ấn định về phân bổ tiền SDĐ nói trên chỉ gây phiền hà, phức tạp thêm cho chủ đầu tư, bởi chủ đầu tư tự biết tính tiền SDĐ sao cho hợp lý với từng dự án, từng tọa lạc chứ chẳng thể áp dụng theo dự định một cách cứng nhắc.
Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho hay, cách hướng dẫn như trên tạo nên hiện trạng không công bình bởi trong đề án có nhiều loại nhà chung cư khác nhau với diện tích sử dụng khác nhau, tầng cao khác nhau, nên từ trước đến nay CDT tính trong giá mua bán cũng linh động và phù hợp hơn.
Tại sao phải gỡ cho chủ đầu tư yếu kém?
“Nếu cho rằng tấp tễnh này tháo gỡ cho chủ đầu tư đang có điều kiện số tiền thời hạn hẹp để có xác xuất triển khai tiếp dự án thì việc trước tiên để Nhà nước đảm bảo thu tiền SDĐ là sau khi bán đấu giá phải thu đủ tiền SDĐ trước khi cấp phép thi công dựng, coi việc có đủ tiền nộp tiền SDĐ là một trong những hoàn cảnh về tài chính của chủ đầu tư” – ông Hoàng Thịnh, chuyên gia thi công nhận định. Theo ông Thịnh, tiền tài CDT khi làm đề án cốt yếu chi vào tiền SDĐ và tiền xây dựng dựng, giờ, nếu tiền đất không mất nữa, tiền thi công thu của người tham quan ứng trước thì cần gì phải quy định về điều kiện tài chính đối với công ty xây dựng, mua bán bất động sản?
Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng biểu thị sự không đồng tình với ấn định này của Thông tư vì cho rằng “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”. Theo ông Liêm, việc không thu tiền SDĐ từ chủ đầu tư nữa mà lại phân bổ vào từng nhà chung cư thì sẽ gây thất thoát tiền SDĐ cho Nhà nước, bởi “Nhà nước chỉ thu được tiền khi chung cư được chuyển nhượng cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người mua thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền SDĐ?”.
Từ sự trải nghiệm nhiều năm quản lý ngành thi công dựng, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, Thông tư 76 đã quá tây vị chủ đầu tư. “Trước đây có rất nhiều CDT đã “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản bằng cách xin bằng được một tổng diện tích đất, tiến hành đền bù và trả tiền SDĐ rồi sau đó vẽ dự án bất động sản là có thể bán lấy tiền. Kiểu làm việc chộp giật đó để lại hệ quả là phân khúc nhà đất bê bối mà hiện nay đang phải loay hoay tìm cách giải quyết” – ông Liêm nhận định.
Thông tư “vênh” luật
Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 76/2014/TT-BTC có những nội dung đi ngược lại Luật Đất đai 2013 vừa được Quốc hội phê duyệt và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Theo đó, Nhà nước phải bắt đầu thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, sau đó đem đấu giá cho các chủ đầu tư. Ông Võ khẳng định: Nếu CDT muốn có đất làm dự án phải bắt buộc phê duyệt bán đấu giá thì chẳng thể không nộp tiền SDĐ được.
Không có chuyện người dân vừa trả tiền mua nhà mặt phố vừa tự đi nộp tiền SDĐ Chia sẻ với báo giới về dư luận chung quanh tấp tễnh cư dân nhà phải tự nộp tiền SDĐ từ ngày 1/8, ông Trần Đức Thắng - Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) khẳng định, theo dự định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì Nhà nước sẽ thu tiền túc trực tiếp từ người được Nhà nước giao đất, không có việc người quan tâm nhà mặt phố phải tự đóng tiền SDĐ cho Nhà nước.Theo ông Thắng, nội dung của ấn định tại Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC không phải là một nội dung mới, mà đã được dự định tại Nghị định 120/2010/NĐ-CP và Thông tư 93/2010/TT-BTC. Cụ thể, quy định này tiến hành đối với phần tổng diện tích của Nhà nước tại dự án bất động sản nhà chung cư khi mà Nhà nước thực hiện công năng quản lý nhà nước đối với phần diện tích đó hoặc giao dịch bán phần tổng diện tích đó cho người dân ban chung cu vov me tri gia re.
Bách Nguyễn - Lê Linh
pháp luật việt nam
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét