Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh BDS cần được sửa đổi để hợp lý với thực tiễn...
Bộ Xây dựng vừa có thưa tổng kết việc thực hiện Luật Kinh doanh BĐS sau hơn 7 năm triển khai, từ 2006 - 2013.
Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp nhất định cho làm việc của phân khúc BĐS cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở khái quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.
Thứ nhất, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chưa dự định đủ các chế tài để tạo lập một phân khúc nhà đất tiến bộ đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến phân khúc nhà đất thời điểm qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với phân khúc bất động sản nhà ở, thực trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá cả BĐS tăng cao, cộng với hiện trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá học lực chi trả. Khi phân khúc bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các bank thắt chặt chẽ vốn vay tín dụng bất động sản thì phân khúc lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giá thành sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà mặt phố ở phù hợp với năng lực số tiền của số đông người dân.
Mặt khác, mặc dù luật pháp hiện hành đã có lăm le về thu hồi đề án nếu không tiến hành hoặc tiến hành chậm tiến độ, lăm le CĐT phải có vốn từ 15-20% để đảm bảo học lực số tiền thi hành dự án ban biet thu duong ven ho tay. Tuy nhiên, thực tại cho thấy những quy định này chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều đề án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây phẩn bộ trong xã hội.
Thứ hai, hạn chế điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sảnhiện hành chưa có ấn định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện mua bán bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư thi công dựng, mua nhà đất nhưng chỉ để sử dụng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong qui trình sử dụng có quan tâm bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn quan tâm sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản của mình do nhu cầu sinh sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo lăm le thì mới được bán, cho thuê nhà phố ở, nhà đất là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.
Thứ ba, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam nhà ở ở nước ngoài được kinh doanh bất động sảnđể thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào chuyên ngành bất động sản.
Tuy nhiên, luật hiện hành còn giới hạn về hạn chế hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân dịp chủ nghĩa nước ngoài, người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo lập nhà, tác phẩm xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các tác phẩm hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép giao dịch và thuê BDS để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những ranh giới này đã tạo ra sự không đồng đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó ranh giới rất nhiều việc đón nhận của các nguồn lực đầu tư từ ngoại quốc vào lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, về các loại BĐS được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, bán nhà, tác phẩm xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, sản phẩm thì phải là nhà, tác phẩm thi công đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thi công hình thành trong tương lai.
Những quy định này đã hạn chế năng lực huy động vốn, tìm kiếm từng phần tác phẩm của CDT dự án, cũng như chưa tạo hoàn cảnh thuận tiện cho các tổ chức, cá nhân có quan tâm thuê, thuê mua BDS hình thành trong tương lai để có xác xuất đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi sản phẩm được hoàn thành.
Cùng với đó là ranh giới việc tham gia bên cạnh CDT dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công thi công dựng, hoàn thiện BDS để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu thường dùng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, phung phá để cải tạo, tu sửa lại cho thích hợp với công năng, mục đích, đòi hỏi sử dụng.
Thứ năm, luật hiện hành lăm le tổ chức, cá nhân mua bán bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua BDS bắt buộc phải phê duyệt sàn chuyển nhượng bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm giá thành và góp phần đẩy giá, tạo bán ảo, không đạt được mục tiêu là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, rõ ràng cho thị trường bất động sản, song song ấn định này đã làm ranh giới quyền tự chủ trong mua bán của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc lăm le bắt buộc bán BĐS phải phê chuẩn sàn là không phù hợp, không an toàn đối với phân khúc bất động sản “trầm lắng”, khi mà CĐT đã giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông báo quần chúng mà vẫn không bán được hàng, các Sàn gần như chơi có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …
Thứ sáu, trình độ và học lực của hàng ngũ phân phối rất quan trọng, trong khi luật hiện hành lăm le về điều kiện của người được cấp chứng chỉ phân phối BDS quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch sách về khả năng dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, yếu kém về tôn giáo đức kinh doanh dẫn đến hiện trạng làm ăn “chụp giật”, gây tổn hại cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
Theo Vneconomy
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét